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孟曉蘇:樓市泡沫論是錯誤的 多數人預期房價還會漲

2017年08月11日14:05 來源: 和訊視頻
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主 持 人: 嘉賓:孟曉蘇

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  和訊網:孟理事長您好,歡迎您接受和訊網的采訪。我們看到在重點城市出現樓市調控之後,三、四線城市的房價也出現了一個上漲的勢頭。您是如何看待這個情況呢?

  孟曉蘇:最近媒體不少人報道,說三四線城市出現了一二線城市的外溢效應。實際上房價上漲不光是個外溢效應,外溢效應是指在這個城市房子不好買了,大家到那個城市買,但是你怎麽解釋北京、上海房價漲了,人們到成都去買房呢?人們到青島去買房呢?你看這幾個城市也漲起來了,它就不光是一個外溢效應,我認為有這麽幾個效應。

  一是叫做梯度效應。國家發展戰略分東部、中部、西部,房地產分一線、二線、三線、四線城市,實際上樓市啟動是從一線城市首先啟動,然後按照梯度逐漸傳導到三四線,最後全國都起來了。最近中央經濟工作會議也提出了三四線城市要加大力度保庫存,這說明整個梯度效應大家都看到了。第三個效應就叫做輻射效應,中心城市輻射周邊,並不是說人們一定要到那個地方買房,而是中心城市旺起來之後它的這種熱度、爐心熱了,這種熱度慢慢擴散到周邊。還有一個效應,這個效應叫做顯出效應,過去在調控的時候壓住一些高價房不讓你賣,結果表面上看起來這市場上就沒有這麽多高價房,也就沒有拉高平均房價,當時我就批評這個調控者,我說這不是留下地雷讓下屆趟嗎?我說這些人不是犯壞,就是缺心眼。果真這些高價房一上市就把整個平均房價拉起來了,其實原先就在那裏藏著的這種房。就像幼兒園老師給孩子量身高,非說孩子沒長,結果一不小心,一個月不量孩子長了一塊,一年不量孩子長一頭,就是顯出效應,是原來由於調控造成的,是一種含混、數據不準確,對它的這種正確回歸。因為這些因素造成整個房價上漲。

  我所說這些效應是什麽意思呢?就是房價上漲是在目前全國整體上的總趨勢,從1987年我們統計房價上漲到現在,現在全國平均房價一直在上漲,最低的上漲1.2%、1.4%,高的就不用說了,所以總體上房價上漲在中國還會有相當長一段時間,特別是加速城鎮化這個過程,城鎮的房價總體上還是上漲的趨勢。

  和訊網:剛才您也說到了由於四大效應也是導致了房價快速上漲,今天我們在展覽中也看到了有一些城市的快速的上漲的情況,那麽您認為通過這幾輪的調控,您認為控制房價的根本的途徑是什麽?是之前有人提過房地產稅,包括土地供應?我看到今天在博鰲論壇上也有人提出要從容積率的角度解決房價的問題。您認為從根本上解決房價的問題是什麽問題?

  孟曉蘇:從理論上說,房價問題短期看供求,中期看結構,長期看增長。短期看供求就是看供求關系,現在我們看到一線城市北上廣深這些城市,有的四五年、有的六年供地下降,面粉少了面包就做不出來,所以它對於房價的催生作用是非常大的,這就需要加強供給側改革,要加強土地供應,要加大商品房供給,也要加大保障房供給。

  關於談房價的問題,還有一個結構性問題,前一段時間我們有呼籲,多生產一些供應普通購買者來居住的房屋,也形成一些相對的低價位的房子。最近我們看到一些城市已經出臺了一些措施,有的叫做共享產權房,有的叫做自住型產權房,這個自住型我到現在還沒有弄明白是什麽意思,是不是原來我們生產的房子都不是自住的,但意思還是明白的,他想出這種房子是想限制價位,那這種房子增加了以後它就能夠拉低平均房價,而且它對老百姓有十幾的好處,因為房子對老百姓來說從來都是具體的,是我買這套房子,所以有了這樣的一些房子供低收入家庭,能起到實際的對老百姓需要的效果。但是長期有個看通脹,整個資產價值在漲,貨幣在印這些都造成了房價上漲。我認為我們現在最需要的還是要解決供求關系,也就是要加大供給側改革的力度,從供給側來想辦法解決一二線城市房價上漲過快的問題。

  和訊網:您認為供給側結構性改革是解決樓市調控的一個長久機制?

  孟曉蘇:對,我們盤道了這些限購城市的房價上漲,你壓不住的,反而越是前些年的限購城市,現在房價上漲的越快,這不是對前幾年調控政策的一個極大的諷刺嗎?反而是那些沒有出臺這些限購的城市,比如說重慶,重慶從來不限購,住房不限購,車也不限購,但是它就是因為供應土地多,而且用了我在2007年提出來的讓農民帶著地票進城,增加了土地指標,這樣農民得了好處,城市也得了建設用地,重慶的商品房供應足量,再加上政府有了錢建保障房的資金也就足了,這樣供應就出現了另一種樣板,也就是說在直轄市裏出現了一個多年不限購,但是房價一直是在平穩的增長,低速增長的這樣一個城市。所以,我覺得我們應當學習那些好的經驗,盡早走出這種限購,這種短期型的怪圈,你在限購的同時要趕快增加供給量,醫生打了麻藥就要趕快給病人治病,你麻醉了市場,如果你也把醫生麻醉了,你等病人醒過來以後又得出現問題,病還是病,所以現在需要的是不光要采取目前的應急措施,更重要的是建立增加供應量的長效機制。

  和訊網:接下來咱們再看看房地產投資的情況,因為去年年初房地產調控很多經濟學家認為去年的房地產投資會出現一個較大幅度的下滑,但最後結果不是這樣。包括在今年,從去年9月30號出臺了一系列的調控政策之後,大家對於房地產投資的看法也出現了一種分歧,有的比較樂觀,有的比較悲觀,你是如何看待今年這種房地產投資的?

  孟曉蘇:首先要看房地產投資對整個國民經濟來說是好事,還是壞事。有人說房地產投資多了,資金就都跑到房地產上去了,不去搞生產了,房地產難道不是生產嗎?有人說那是實體經濟,房地產不是,誰說房地產不是實體經濟呢?請這些人上了飛機,從飛機上往下看,他能看得見的實體就是房地產。

  所以國外都有一個準確的英文詞匯叫做real estate,我們可以把它翻譯為真實的資產。所以,我們的這些偏見認為房地產投資要降下去,經濟才好起來,這是錯的。正是因為前些年特別是2014年、2015年這兩年房地產投資從原來每年增長20%左右一路下滑到只增長1%,這才整個拖著國民經濟,使得基礎設施投資和國家基本建設投資也下滑,本來我們每年的基建投資也是20%左右,一路下滑到8%點多,9%點多,這樣整個拖累了經濟。正是因為去年房地產回升,投資回升,銷售回升,這樣才使得諸多產業包括制造業慢慢的活躍起來。所以,從現在來看,人們對房地產投資仍然有信心,對房地產購買也仍然有信心,預期還是不錯的,這也跟中央經濟工作會議和中央政治局會議所要求的,就是要搞好預期管理是明確相關的。所以,我認為我們現在對問題的認識不要離開中央對經濟政策的總體要求,不要試圖用前些年的舊的調控思維去代替去年財經小組會議、中央經濟工作會議和中央政治局會議,到了今年政府工作報告所形成的一系列思路的抵觸。

  另外再看看,今年我看房地產投資還是一個不錯的增長勢頭,只是因為去年剛剛回升,所以,房地產投資從原來的1%慢慢的增長到了6%點多,仍然還是不夠的。你看整個基建投資增速也是8%點多,這說明它還不是一個足夠的正能量,這還是要進一步加大房地產投資。包括什麽呢?包括現在大量推出的這些普通住房的投資,包括加大土地購置和房地產開發投資,也包括現在全國推進的這種特色小鎮建設。請問特色小鎮是什麽?有人說不是,它是文化,誰說它是文化,你看看特色小鎮它就是房地產。還有旅遊投資,旅遊投資是什麽?旅遊投資主體是房地產投資,包括旅遊設施建設裏面大部分是房地產,所以我們不需要回避這個產業,這個產業早在2003年就被國務院定為國民經濟的支柱產業,而我們這些人一直主張的是把它明確為主導產業,更有利於認清它的產業地位,這是一個火車頭的作用,帶動了經濟向前走。所以我們希望房地產投資能夠回歸,能夠回歸到以往,這樣才能使國民經濟獲得足夠的動力。

  和訊網:其實關於樓市泡沫論的說法十年前就已經有了,最近尤其前一輪這一段時間的暴漲,使人們聯想到了美國次貸危機、日本樓市崩盤,你認為中國樓市會是個例外或者說會出現這種情況嗎?

  孟曉蘇:現在泡沫論的聲音不大了,因為在歷史上二十多年都已經被實踐經驗是錯誤的。現在再拿美國去類別,你看美國房價已經漲起來了,光拿美國2008年房價跌落下去了,當然跌落下去了,那時候周期到了,那時候連特朗普都破產了。後來怎麽樣了?後來從2012年美國的房地產不光起來了,而且漲得很快,特朗普都成了英雄了。所以,我說我們看事情要看整個大趨勢,引用國外的例子一定要實事求是,看人家現在的情況。你說“兩房”破產了,現在“兩房”怎麽樣?有一些奇談怪論,還有人說德國的房價在過去26年裏下降了21.6%,那你不看看是因為兩德合並,貧困的東德和富裕的西德合並才造成的以西德為價格基數的價格下降,從東德角度看房價上漲了呢。所以這些專家缺乏歷史常識忽悠我們。從現在來看老百姓相信房地產是泡沫,房價是泡沫的人也不多了,多數人還是預期房價會漲,這是一個正常的預期,我們不要試圖用於主觀臆斷改變客觀現實,這樣你誤導了百姓,百姓日後會吃虧的。這麽多年以來我一直是把真實的情況告訴大家,告訴他房價會漲,結果有些人聽了我的,現在你看這房子都漲到天上去了,有些人不聽我的,他非得聽那個誰誰的,現在怎麽樣?現在後悔了。我希望我們還是客觀的反映現實,房價總體上在近年仍然還是一個上漲的趨勢,買房仍然是老百姓居住和財產保值增值的很好的手段。

  和訊網:咱們繼續回到房價,因為市場有一種觀點說現在的樓市基本上成為一種金融衍生品,包括央行的一些放水、信貸也催生了一些樓價的特征,您是怎麽看金融衍生品的這種說法的呢?

  孟曉蘇:金融本身就是杠桿,但是在中國的樓市上看老百姓買房的杠桿率不夠。你想首付給你提到30%,最近又有提到50%之說,還有60%、80%之說,哪有杠桿,這不是去杠桿,這是砸杠桿,這是讓金融資金沒有出路,搞金融的人知道資金要投向最安全的領域,因為這個資金不是它的而是社會的,是老百姓的,銀行的是存款人的,保險公司是投保人的,所以一定要考慮資金的安全和保值增值。

  什麽地方最安全?去年一季度大量的資金看到別的行業不能啟動的情況下,它就流向老百姓買房了,帶著老百姓買房最安全。但是正是因為這個杠桿率太低,就讓首付貸找到了空間,其實首付貸的資金哪來的?不還是從銀行出來的嘛。正是因為你的首付比例太高,有機構就看到這裏有尋租的空間,就給你放出一批高價的貸款來平衡它正常貸款的息差,所以從這個角度看,中國住房貸款杠桿率不高。

  哪方面高呢?現在要警惕高杠桿帶來高風險的原因,主要還是要指向政府借款和高額負債,這些問題應該用別的方式,比如說通過引進不動產證券化、引進不動產信托投資基金的方式來解決,不要光坐在那裏喊,坐而論道,還是要實幹興邦。把高杠桿引到了老百姓住房領域,這個在中國來看是不符合實際的。

  和訊網:房地產稅說實在的去年談得比較熱,包括今年兩會上對房地產稅沒有列入今年的立法計劃,也催生了反彈,您是如何看待房地產稅這塊?

  孟曉蘇:我看與其限購,還不如把房地產稅早點推出來。房地產稅是社會各界議論好久了,中國沒有房地產稅,它這個稅制就不完善。完善的稅制應該包括所得稅、商品稅和財產稅這樣三大體系,而我們在財產稅方面就設立得慢,因為中國老百姓過去沒財產,現在開始有財產了,而且財產升值,而且財產成了很多居民的主要的家庭財產構成部分,我說的房產。這樣就應該適當的征收房地產稅,包括遺產稅。房地產稅的征收可以采取國外和境外通用的辦法,采取所有的城鎮住房都征,同時按照家庭的情況來退稅的辦法來解決,我是不同意去分析哪個是第一套房,第二套房之類的。與其這麽區分,那就會對老百姓的家庭結構造成損害,比如說最近又把離婚購房的事提出來了,原來老百姓離婚購房結果就能享受到首套房的優惠,現在北京市明確規定了一年內不允許你購,換句話說離婚必須要堅持一年以上才能夠享受第一套房的優惠,我們的政策都在這方面做文章就不應該了,我們不應該鼓勵人們離婚,同時房地產稅也不應該鼓勵人們離婚和不復婚。另外房地產稅的退出是一大進步,它比現有的這些調控手段都能夠更有效地來解決居民對自己房屋的持有的判斷和是不是應該把它投入到租賃的判斷,房地產稅可以促進住房租賃。

  和訊網:我們看到一種觀點,有的說房地產稅可能2018年就會推出,有的說可能五年內就會推出,您自己有沒有個人的預期和判斷?

  孟曉蘇:從我個人意向來說我主張早推出,因為我們如果延續現在的不征房地產稅的方式,我們不是說不需要這筆城市建設費用了,那麽這筆費用從哪裏來?現在從兩種人身上出,一種是從新買房的城市的年輕人身上出,因為所有的城市建設費用都從這幾塊地裏出來了,明攤的有醫院,暗攤的有保障房。再一個從哪兒出,從土地的原來的所有制,就是從農民身上出,廉價征地,高價賣行政土地差價,所謂的土地財政,過去羞羞答答,現在都改是明明白白的談了,就不知道哪個詞匯是對,哪個詞匯是錯,土地財政不是個好詞匯,所以這些讓我們從低收入者身上去征收資金,去補貼現有住房人的做法是不妥當的,不是社會公平的表現,所以,我們建立遺產稅的目的就是一種調解社會公平,這樣的話使得老百姓就像交物業費一樣的交房地產稅,有了物業費小區才能維護好,有了房地產稅整個城市才能建設,你的房子才能增值。而且有了房地產稅對於70年要不要再補交地價問題的疑問就迎刃而解了,就是年年交一點,就不需要再搞七十年一把交了。所以,這些都是整個中國土地制度和住房制度完善的表現,我認為在完善這些制度和包括法律體系方面,近年是做慢了,應當加快推進。

  和訊網:最後再問您一個問題,剛才您也談到了土地財政土地收入,我們看到一二月份全國的土地收入增長還是比較快的,我印象中可能是30%多,但我們也看到一些熱點城市包括一些地區,也是對於土地供應持一些比較謹慎的態度,像京津地區就有限制土地供應,您如何看待土地供應的做法?

  孟曉蘇:中央說得很明白了,土地供應在房價上漲過快的城市要適當加大住宅與建設用地的供應,這裏不光是指的建設用地供應,特別講到了住宅用地供應,因為過去建設用地本來在城市中占的就少,反而是工業用地和農田占了不少,這個在特大城市是不需要按照這個比例來設計的。再一個不光是建設用地少,建設用地中用於住宅的也少,因為地方政府認為賣地搞住宅,一次性買完了沒有稅了,搞工業和商業還有稅收,所以他就人為地把這些該設計為住宅用地的變成了工業和商業用地,這都造成了城市規劃基本思路的不完善,所以中央已經要求了增加,這是毫無疑問要增加的,相對來說土地收入也要增加。但是有沒有別的辦法,讓土地收入能夠在現行制度沒有改變的情況下,不至於增長過快,因為一些地方城市不需要這麽多土地出讓金,能不能這樣做呢?能,有國土資源系統的一些老專家就提出來,可以采取共享產權的方式,把一部分地價先不征了,留在政府手裏,形成一種政府原土地方和住戶共有產權,這樣等到房子轉讓的時候政府再把這部分收回來,這不是很好的辦法嗎?明明知道北京的房價高是因為地價高,如果地價一平米含量是5萬元錢,你收一半收2.5萬,房價不就降了2.5萬嘛,這是一個挺簡單的辦法,而且可以把稅收留在未來,是形成一種長線的收益,這也是一種長效機制。

  其實是有這種辦法的,我知道北京市也在研究,上海就搞了一部分,我看還是成功的。我倒主張從這方面想想辦法,從根本上想想辦法,這叫釜底抽薪,你的主要的房價構成是地價,既然這樣地價先不要收那麽多,但是也不影響它的整個商品價值,你自己住著可以,你什麽時候要轉讓的時候這部分的價格要補上,或者說在你轉讓以後要把這部分的價格交給政府,因為它是共有產權,我們多想想這種辦法,就能有效控制房價上漲,同時給後買房的青年人和低收入家庭創造一個叫做從容置業、輕松置業的環境。

  和訊網:謝謝孟理事長接受采訪,以後有機會向您多請教。(結束)

  

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