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鄭閔鋼:房地產股仍有10%上漲空間

2016年03月04日15:51 來源: 和訊視頻
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主 持 人:賈昆 嘉賓:鄭閔鋼

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  和訊網:鄭老師,最近房地產市場又一次火熱起來了,像京滬的房價都在暴漲,您覺得原因是什麽?

  鄭閔鋼:主要原因可能還是一線城市擁有比較好的購買力,有很大的購房群體。第二自去年930以後,政府的政策頻頻出臺,有近半年的時間,整個政策無論從頻度還是從力度,還是從內容來講,這幾年還是空前的,政策效應疊加,使得整個購房者信心有提升;另外一個尤其是今年以來,今年新年以來,政府的力度和頻度在加強,使得政策給大家明確指明了一個方向,購房的政府還是鼓勵行業健康的發展,另外購房還是具體的政府在政策上面購房的一些交易成本的降低,使得一些購房得到實惠。第三這幾年一線城市,大量的購房群體當中也是積累了一些積蓄,購房和改善的群體,在多重因素情況下,大家步入了購房的行列,最重要的因素還是政府這些政策裏邊釋放了流動性,貨幣的推動,這樣的話使得整個行業裏邊資金的寬裕,流動性也加強,也促成大家能夠有能力來買房。另外還是有人民幣匯率的問題,前期人民幣也是有所貶值,從保值的角度講,大家也是在考慮地產的配置。

  和訊網:您覺得其中有哪些非理性的因素呢?

  鄭閔鋼:房地產行業是周期性行業,周期性行業在周期過程當中,肯定在谷底、谷峰的時候,從歷史來看多次有非理性的因素在裏邊,因為大家一直是買漲不買跌,使得購房的行為相對來說比較集中。從房地產行業特性來講,房地產產品跟其他行業的產品有一個顯著的特點,它是不可移動的屬性,它的產品任何一套房子在社會上是獨一無二的,使得大家去購買的時候,由於選擇性的特點,使大家有時候對一些好的房子,好的地段,好的城市一些房子購買的時候,由於房源的量是有限的,大家也會有一些搶房這種行為的出現。

  和訊網:鄭老師,我們都知道中央經濟工作會議之後,去房產庫存成了一大主基調,在您看來它的緊迫性何在呢?

  鄭閔鋼:緊迫性主要還是在於提高整個資產貨幣的流動性,我們認為房地產行業它是一個資金密集型的行業,由於前期庫存比較大,在這個行業裏沈澱的資金量也是比較大,資金在房地產行業流動性減弱情況下,可能會對整個社會的經濟,對行業本身會產生不利的影響,加大房地產的銷售還是有必要的,整個行業流動性的好轉也會帶動跟房地產行業相關的流動性,這樣的話整個經濟包括一些行業以及相關行業的業績也會有所改善。為了經濟,為了流動性,去庫存還是很有必要的,是迫切的行為。

  和訊網:現在國家房地產庫存有多大,多長時間能出清?

  鄭閔鋼:從微觀來看,大家一般是看可售周期,現在從數據上有所改觀,我個人認為從可售的周期,我只能認為作為市場情緒的指標,因為可售的面積只是開發商建造好的房子去拿到許可證這部分的存量,但是沒有拿許可證的這部分,還有在建的不少的工程,從大的看,還是拿施工面積和銷售面積的比,從這個來看,施工面積目前量還是比較大的,從目前來看,施工面積,如果按照整個房地產項目的區劃周期是三年一個周期的話,目前施工面積除上當年的銷售面積的三倍,現在的話可能既定在六年,三倍就是實施兩個周期,將近1.7、1.8,兩個周期的狀況。從大的來看,區劃的壓力還是很大的,但是從短期來看,可售的指標來看,短期的可售的供貨情況來看,市場確實有比較好的改善。

  和訊網:國家在這方面有哪些應對的舉措?

  鄭閔鋼:對於去庫存的話,政府之前也出了很多的政策,主要就是說要降低交易成本,主要通過金融、貨幣和一些財稅政策,包括財政補貼,從目前來看,這些政策可能都已經在出臺,主要是在貨幣金融和財稅方面的政策可能出臺的是比較充分了,接下來我們認為可能政策的出臺可能以財政補貼的形式,一線、二線城市主要以金融和稅收的政策來進行鼓勵,三線、四線城市的區劃,畢竟這些城市的收入比較低,購買力比較弱,像農民工進城購房,這些必須政府要進行一定的補助,才能夠促成他們購買行為的實現。從目前來看中央政策出臺以後,從各地政府也在相繼出臺針對房地產行業的扶植政策,昨天像沈陽也出臺了一個鄭則,後來半日遊,從政策裏明顯看到有政府的補貼,支持一些低收入的購房者的需求。我們認為接下來可能各個城市,地方城市出臺一些政策應該來說可能會呈現一個全面開花的局面,而且這種政策裏邊,更多的會通過一些地方政府財稅的補貼來實現庫存的區劃。

  和訊網:鄭老師我有一個疑問,剛才說到財政補貼,比方說政府來說還是地方政府他們那個錢從哪裏來?他們有錢嗎?

  鄭閔鋼:對於地方政府,地方政府本身房地產行業是他們財政收入的主要來源,恩但是如果從財政裏邊拿出一部分錢,讓整個房地產銷售鏈滾動起來,其實是拿出一部分錢,來帶動房地產行業的銷售的上升,這樣去完庫存,也會加大房地產企業再進一步去拿地,這是促成整個良性循環的舉動。

  和訊網:在中央定調去房地產庫存以後,出現了沈陽那種情況,這說明一種什麽樣的問題,是不是地方政府是病急亂投醫的情況,能不能這樣說?

  鄭閔鋼:在一些城市,尤其是三線、四線城市確實是去庫存的壓力很大,沈積在房地產行業資金量也很大,面對這種壓力,應該來講,我個人認為像沈陽這種政策,按照市場化的做法,也有它的一定道理,比如說給大學生免首付,我個人認為從長遠來講,從整個城市角度講,這也是合理的,我們一直在說人口紅利的微機,一個城市如果通過這樣的手段在購房這邊做出一些讓步,但是他能夠留出一些有文化,有知識的一些年輕人,未來的話是年輕人是一個城市最好的資源,這些年輕人能夠留下來,能夠給這個城市創造更多的財富,從長遠講,是比較明智的選擇,具體在操作上面,涉及到可能是金融方面的風險考慮,去考慮的話,還需要更多的完善,配套的東西。

  和訊網:比方說像地方政府,剛才提到去庫存的壓力比較大,你覺得他們還有哪些底牌可以用,在實現去庫存這方面?

  鄭閔鋼:舉措還是政府讓利,其實還是政府財政補貼,但是以什麽樣的方式補貼,這個可能各個城市會有它的考量。

  和訊網:前幾日大家都在關註上海暴漲,有一種說法是銀行、房主和中介三方勾結,做高房價,還有說鉆了國家的空子,您怎麽看待這個現象呢?他能說明什麽問題?

  鄭閔鋼:從房地產行業十多年的發展過程當中,我們稱之為“不合規”的行為一直是有,從這個角度講,因為我們從政府來講,還是希望這個行業是一種穩健的,或者是理性的發展,但是這種行為可能或多會加重不理性的因素或者也會帶來金融的風險。從這種行為,我們認為肯定會有,在任何一個時期,都會出現,但是政府應該來說也會把這個現象控制到最小的範圍,從目前來看,市場回暖時間不長,政府已經在抓這些東西。我們認為這種事件肯定是有,但是風險是可控的。

  和訊網:最近有消息說鏈家為首付做杠桿配資,拉高房價。

  鄭閔鋼:做配資本身跟拉高房價好像直接聯系度不是很大,作為一個配資的市場行為,這個倒還是較為合理的,但是我覺得可能鏈家這個事情更多風險點是在高利息的放貸,在我們金融監管層次,“高利貸”這個行為一直是註重嚴管和打擊的,它這個事情風險主要在高利息的放貸,這個可能是從金融監管角度來講是不合規的。

  和訊網:老師您覺得現在房地產杠桿嚴重嗎?

  鄭閔鋼:現在政府本身首付在下降,也在加大杠桿,我個人認為杠桿,因為地產行業本身一直在用杠桿購房的,不過現在的杠桿比例在加大,但是政府目前首付降低,應該說政府應該是掌控,還是可以可控的。現在像沈陽的零首付,政府也是叫停了,這也是考慮了風險的問題。

  和訊網:剛才您提到崇尚貨幣推動的方向,貨幣推動在房地產去庫存過程中,起到什麽樣的作用呢?

  鄭閔鋼:貨幣推動,前兩天央行又一次降準,這個就是明顯的提供貨幣量,從市場估算大概能釋放六千到千億的貸款。任何時期貨幣的寬松肯定地產行業是受益的,一個是放量,另外利息不斷在下降,也是對整個房地產行業起到有利的推動的作用。

  和訊網:我來問一個外行的話,貨幣推動跟2008年4萬億有一定的相似之處嗎?

  鄭閔鋼:這次相對來說政府的貨幣寬松還是更多以一種定向的方式,或者從節奏的力度上講沒有當時那麽大。當時以分步的方式定向各個領域逐步來推動。

  和訊網:外界也在猜測信貸過大會導致什麽樣的後果,會加大房地產泡沫嗎?

  鄭閔鋼:整個來講,現在確實市場上對房地產行業的泡沫,因為泡沫現在也不是在討論有沒有泡沫的問題,只能說泡沫什麽時候破,會不會破的問題。現在從目前這個來看,尤其是一線城市這種局部的城市區域的房價的快速上漲,是大大增大泡沫破裂的風險。所以從整個監管來講,政府還是希望整個行業的還要更理性的上升,但是我們也認為一線城市的房價快速上漲,近期可能會有一個快的或者比較高的脈衝的上漲,之後我們認為還是進入相對平穩的狀況,從目前來看,應該來講還是可控,但是如果快速上漲持續的話,我們認為風險是大大地增大了。

  和訊網:持續多久,會導致風險,您有預期嗎?

  鄭閔鋼:一個季度到半年,如果半年還在持續的話,這種風險確實還是在大大加大的。

  和訊網:鄭老師對標全球的話,像日本80年代末房地產崩盤,現在大家說要求國家警惕這方面,您覺得中國和日本、東南亞國家有哪些相似之處呢,最壞的結果?

  鄭閔鋼:相似之處,第一是房價在高位,另外整個經濟可是到了增長的高點。我個人認為,可能中國相比像日本、韓國、當時的臺灣,甚至是香港,可能有一個大的區別,還是總量,雖然一個量指的購房的量,還有整個貨幣的量,購房量雖然我們增速是下來了,但是我們購房群體的存量應該是比較大的,這種抗波動性的能力應該是比較強。另外從貨幣來講,我們總量也是比較大,這樣的話也是抵抗由於匯率大幅波動的能力,也是比較強。並不是說我們沒有風險,不用考慮貨幣匯率的大幅波動或者貨幣大量境內境外流向的波動,帶來泡沫破裂的可能性,有使我們整個下行的周期更緩一些。

  和訊網:您怎麽預測房價的走勢?

  鄭閔鋼:房價第一就是分化肯定是主題,房價會進一步分化,原來是一個區域性的分化,接下來可能這種分化更會細化,甚至到後來一個城市裏也會有分化,有漲有落,實際上這一過程也是房地產行業進入了整體結構完善的階段,有一些城市,有一些城市的區域可能房價還會進一步上漲,但是從總體來講,如果按照統計局的全國性的統計房價來看,大的上漲不具備。

  和訊網:老師,這個邏輯跟我們講一下,不具備持續上漲的邏輯?

  鄭閔鋼:不持續是全國整體的房價可能不持續,第一個三線、四線還是面臨很大的壓力,而且他們一線、二線城市的房價上漲,對三線、四線,一線、二線城市的回暖會傳導三線、四線回暖,這些城市是部分的城市,但是有一些三線、四線城市可能價格還會持續往下走,這樣會拉低整個全國房價的水平。另外整個從供需結構來看,整個人口首套置業增長的人口來講,增長已經到了拐點,購房增量這塊已經出現了乏力,跟前幾年有明顯的區別,當然區域性還會有一些變化,整個置業人口的增長增速在下降。

  和訊網:最近很多人帶著一種情緒去判斷,覺得房價在上演最後的瘋狂,您同意這種說法嗎?

  鄭閔鋼:這個看要上升的合理程度,當然如果這種快速上漲,在多少年以上,在一年還是半年以上還是快速上漲的話,確實這種風險是比較大的。

  和訊網:鄭老師,您覺得在現在房地產前景下,您怎麽看待地產的股價表現?

  鄭閔鋼:地產股,我們認為從A股市場的房地產股來講,現在從股價來看,應該還是在估值水平低位的水平,畢竟上市公司裏邊還有不少,但是看上市公司還是我們以分化的角度去看,從之前我們看地產板塊,更多的是自上而下去看,現在我們可能更多要自下而上選標的,整體來講,我們還認為估值在底部區域,未來上升的空間我們認為也是上市公司會存在很大的分化,從目前來看,整個一線、二線城市的回暖,會帶動區域性的龍頭公司業績有比較大的改善,我們認為一些中小市值的區域性的房地產上市公司,尤其是區域性龍頭公司,股價可能短期有比較好的表現。

  和訊網:是不是能這樣理解,現在房地產回暖之後,對投資者而言,可以選地產股了?

  鄭閔鋼:我認為短期地產股應該說是一個比較好的標的,當然選的話,還是要自下而上,具體選一個標的,而不是所有公司有一個比較好的增長,剛才也說了,還是區域性的中小市值的這些房地產公司,會有一個比較好的彈性。另外一個,整個房地產指數,我們認為短期按照申萬指數,我們仍然有10%左右的上升空間,有些個股可能有50%的空間,從目前市場來看,從城市來看,現在是深圳、廣州、上海、北京這些一線城市回暖比較好,二線城市也有一些城市回暖比較好,像南京、福州、杭州這些城市也是比較好的,從上市公司來看,也有一些表現,比如像南京棲霞建設是當地的公司,最近股價也有比較好的表現。整體來講,我們也看到區域性的公司市場比較看好,我們認為這些公司後市還是有一些空間。

  和訊網:您對投資者在地產方面的投資機會和風險有哪些建議呢?

  鄭閔鋼:投資風險,整個地產行業的風險,主要還是人民幣匯率的大幅的波動,一個貶值對這個行業產生負面的影響,另外一個,從目前來看,我們預計政策還會向好的方向發展,尤其是地方政府會頻頻出臺扶持政策,從政策來講,對行業有利,但是也不排除由於一線城市房價的上升過火,而帶來政策有一個短期的轉向,這樣的話給市場信心會產生打擊的作用。如果政策沒有轉向,人民幣還能夠保持穩定的話,從現在來看,預計整個全球去庫存的銷售勢頭還是在回升當中,這樣的話對一些區域性公司股價還是一個推動作用。

  和訊網:十分感謝鄭老師的精彩觀點,謝謝鄭老師。

  鄭閔鋼:謝謝大家!

  

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