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房企存在資金壓力 明年5月或是購房時機精彩回顧

2010年12月10日15:23 來源:
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房企存在資金壓力 明年5月或是購房時機

上傳時間:2010年12月10日
主持人:劉冬    嘉賓:劉群
後市房價是否有松動可能?目前房企資金鏈狀況如何?房產稅對樓市將有何影響?
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美國人學會節約 中國企業要會改變

上傳時間:2012年2月20日
主持人:關旭 馮昌頤    嘉賓:鈕文新
中國需要調整需求應對美國人開始節約的消費觀,整合是關鍵。
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趙磊:首個全球跨境期貨交易系統推出

上傳時間:2012年2月15日
主持人:劉冬    嘉賓:趙磊
2011年建立使用目前為止業內首創的全球跨境交易系統,經過實際使用得到客戶的肯定。
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樊勇談房產稅改革

上傳時間:2012年2月13日
主持人:陶海玲    嘉賓:樊勇
今年房產稅試點迎來了周年大考,中央財經大學稅務學院副院長樊勇做客和訊視頻沙龍,獨家解讀房產稅試點改革。
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全球爭奪中國實業資本

上傳時間:2012年2月10日
主持人:關旭 馮昌頤    嘉賓:鈕文新
鈕文新發表觀點對眾專家解讀CPI的簡單思路予以否定,稱這將是未來大隱患。
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施宏叡:首套房貸折扣不會長期運行

上傳時間:2012年2月7日
主持人:施辛易    嘉賓:施宏叡
目前部分銀行首套房貸悄然放松,此舉不排除是銀行為全年貸款任務的限時舉措。
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螞蜂窩CEO陳罡:旅行態度將催生巨大市場

上傳時間:2012年1月29日
主持人:陳冉    嘉賓:陳罡
驢友已不再是傳統的小眾概念,旅遊市場的未來潛力將非常巨大。
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徹底改變老思想 停止一切IPO

上傳時間:2011年12月23日
主持人:    嘉賓:劉英
中國股市建立之初是為融資做準備,但現在必須為以後發展做讓步。
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提高罰金是解決違法的最快辦法

上傳時間:2011年12月23日
主持人:    嘉賓:王宇
鋌而走險後損失部分也比不了違法成本的萬一,誰會正常經營呢。
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股票市場比賭球涉黑還猖獗

上傳時間:2011年12月23日
主持人:關旭    嘉賓:李理
讓既得利益者無遊戲可做,股民不再參與投資可凈化資本市場。

文字實錄

  和訊網:看財經視頻,上和TV,各位網友大家好,我是華東演播室的主持人劉冬。今天我們很高興地請到了美地行執行董事總經理劉群。

  劉群:和訊的網友大家好。

  和訊網:最新的11月份的數據顯示,中國100多個城市住宅的平均均價都開始了上漲。北京、上海等八大重點城市,平均房價高達15407元每平方米,環比上漲0.41%,同比飆升了34.29%。您是業內比較資深的房地產人士,您怎麽看現在中國房地產的現狀呢?

  劉群:現在房價有一點微升。現在媒體上說環北京,特別是環首都的這一圈房價漲的比南方漲的高一點點。我看了一個數字,20%、30%。南方像上海漲的比較慢一點,在新政以後漲的比較慢一點。上海地區總的情況,量是下來了,但價微漲,新政以後的情況是這樣,成交量明顯下降。

  和訊網:也就是說從417新政,還是929限購令之後,整體的房價還是沒有下跌過,一直還是一個緩慢上漲的趨勢。

  劉群:對,是一個相對緩慢上漲的趨勢。

  和訊網:我們知道美地行成立於02年,專門為商業地產和高端房地產做策劃的公司。從您跟這些高端房地產打交道來看,他們在樓市不太景氣的情況下,他們的營銷的需求是不是會比較旺盛?

  劉群:是的,我舉個例子,現在華東一帶的豪宅,拿到地塊以後,基本上每天都有找到我們公司來做高端產品的策劃或定位,或者是營銷方面的一些配套的需求。最近的需求量比較大。原來房子好賣,掃地的阿姨都能去買房,現在要能會動腦子的,想出主意的一些人幫他賣房。現在說明營銷環境競爭比較激烈,因為成交量下降了。

  和訊網:是不是能反映出到了年末,他們資金有些問題呢?

  劉群:發展商比較多,情況也比較復雜。多數發展商到年底有一定的回籠資金的需求,而且回籠資金的需求量有些公司還是比較大,所以他們在短期內有一定的壓力。

  和訊網:您覺得他這邊的營銷需求旺盛,是由於購房者對買房更謹慎,需求方面的因素,還是他本身資金這的因素比較大呢?

  劉群:雙重的影響。方面他本來到年底,還銀行的錢總歸要還一部分,這是肯定的。還有一部分,消費者現在限購令以後有一定的抑制,不能說國家的政策沒有作用,起到一定的抑制作用。如果10月1號前後不出臺這個限購令的話,那麽上海的房價肯定是漲到天上去的,一夜衝天了,因為物價按不住了。上次潘石屹說,房價像按住葫蘆起了瓢,按了瓢起了葫蘆,主要跟物價的漲幅有關聯。這次房價的調控,對購買有一定的限制,也會影響發展商的營銷。

  和訊網:剛才談到資金回籠的壓力,資金鏈是不是決定房地產商降價的很關鍵的因素?

  劉群:非常關鍵。如果他的資金鏈非常缺,中小型的發展商可以降價,事實上周邊有一些地區的房屋有一些降價。但是如果是對資金鏈相對比較寬裕,去年跟前年賣的比較好,今年拿地相對比較謹慎的企業而言,他資金鏈就不缺,他就提出順勢而為。就是我現在購買不旺盛,那我等購買旺盛的時候再推盤,也有這樣的一些樓盤順勢而為。

  和訊網:您覺得在今年年底到明年這段時間,有沒有可能出現比較大規模的降價的行為?

  劉群:我覺得要看國家的宏觀政策。按照目前的情況,大幅降價的可能性不是很大,有小幅的調整可能。因為主要是目前的貨幣供應量比較大。我觀察首都附近在調控以後高端房屋有拉升的主要原因,我覺得可能是首都附近的企業國企在貨幣發行的時候,優先吃掉了這一碗蜂蜜。就像粘稠的蜂蜜他優先吃掉了。如果到更偏遠的雲南那些地方,不一定能吃到這個蜂蜜,蜂蜜的分布不均勻,貨幣發放以後,分布的不均勻。挨著貨幣發行比較近期國企央企,他就能夠率先吃到這些蜂蜜,遠的機構他就吃不到這個蜂蜜,吃到這個蜂蜜的人,他貨幣增加了以後馬上就要把他轉成很多實物。(羅傑斯)的觀點他認為美元在暴跌以後,美國瘋狂印鈔以後導致全球物質資產暴漲,各國貨幣都在對應性上升,對應性印貨幣。中國實際上今年多印了24%,貨幣增加24%,也就是說你不漲價就在跌價。所以你想房價能夠控制在目前的水平上,不讓它漲價其實已經在跌了。我們要以這種心態來看房價。

  和訊網:您剛才也提到了貨幣因素,之前有人說中國其實已經進入了加息的周期。也有人傳言說本周末也要進行加息。加息是一個收緊流動性的舉動。對於房地產和房價是不是會起到一定的作用?

  劉群:加息對抑制房價沒有太大的作用。我們現在對打房子這個老虎,我們的政府已經使出了十八般武藝,加息只不過是其中的癢癢撓,房地產這個老虎不怕開水燙,燙它好幾次也無所謂了,已經到了這種程度,所以說這種加息不會有太大的影響,對股市的影響比較大。

  和訊網:您覺得反而對樓市資金鏈方面影響較小?

  劉群:不會的,加息這種微調對房地產的購買行為而言是比較小的影響,有一定的影響,但是比較小。比起通脹來說,比如說貨幣今年發行增加20%,你一樣東西不漲價24%,那麽就自動貶值,對於這樣的人來說富人就比較著急,富人著急的話他就會采取一些投資性的行為,購買一些看什麽東西會漲價漲的比較快就買下來,換成物質的東西。這跟加息加一點兩點意義不是很大。

  和訊網:也就是說現在房子原本國家打擊房價,主要是打擊投機的行為。那麽在通脹的年代,逐漸房子成為一種保值的行為,是不是使得房子買房的熱情更加難消除?

  劉群:是的,理論上房價限購令以後,限貸限購其實買房已經很困難了,他為什麽還去買,主要是為了保值功能。因為貨幣發行量過大的話,就會讓老百姓選擇兩樣東西,一個是黃金,就是資產類的。還有就是房地產類的。比如說房地產比黃金而言,黃金只有交易機會,不可能通過黃金來產生加息。但房地產不光有個交易機會,還多了一個投資機會,就是說投資收益機會。我房屋出租有固定的穩定的收益,另外還有交易機會。黃金只有交易機會。現在302塊買進,只有等它360塊的時候才可以賣,當中這段時間黃金不能產生利益。所以房地產在保值方面功能性比較強。

  和訊網:其實像本輪調控很多人寄希望房價下降,是因為他們認為中國有個強勢的政府。但是我們回過頭來看4月17號的房地產新政的條約,上面明確地寫著的是目的是抑制部分城市房價過快上漲。其實政府並沒有說要打壓房價,或者讓房價下降。那麽老百姓期待房價下降,從一開始就是一廂情願,或者說這個房價下降對老百姓下降是不是就是個美麗的傳說呢?

  劉群:應該是比較美麗的傳說。因為你不能看到黃金的價格跌下來,你不能看到我們生活中的,比如說iphone的價格跌下來的話,你同樣也看到房價跌下來的可能性是低的,這個只是一種幻想。但是不排除房價出現一些波動,由於宏觀的調控,政策面的調控出現一些波動,但暴跌的可能性目前來說通脹的情況下是比較少的。

  和訊網:前段時間任誌強他發表說,北京的一些房價那麽高,是因為很多高端房地產的預售許可證被延期了,在上海也有這樣的情況,比如說有類似單價3萬的預售證發放門檻,您怎麽看這些特別是高端房的預售許可證被拖延的現象?

  劉群:這個拖延我覺得沒有太大意義,只能說延遲數據這段時間的真實性,肯定會再爆發出來。不是在這段時間爆發,就是帶下段時間爆發,這是肯定的。這些數據最後都會反映在成交數據上。而且因為你延遲的話,會進一步增加房屋在報表上的一種數據的影響,會集中爆發,反而不好。就好像女孩子吃減肥藥,這情況一模一樣,女孩子吃了減肥藥這段時間控制住了,一停下來反彈,所有的減肥藥都有反彈功能,一樣的情況。

  和訊網:像這些高價的樓盤在整個全國房屋均價中,占有怎麽樣的比例?會有怎麽樣的影響?

  劉群:高端房屋現在很難說各地的高端房屋一定到什麽尺度,各地的標準不一樣。但是有一點肯定,全國房地產的營造水平比五年、十年前有了大幅的提高。也就是說房地產的附加值增加了。比如說原來的房屋他沒有裝修,原來沒有地暖,南方的房子沒有地暖,現在都有了地暖,會增加在每平方米的房屋附加值上面,也就是說營造的標準跟十年前,跟二十年前有了很大的提高。也就是說iphone的觀念,有的手機現在可能只要兩三百,但iphone可以買到五千多,附加值高,同樣是一樣東西附加值高了。現在目前全國的營造水平都提高的話,整體的無論是中端、高端,整體的售價也是往上攀登的情況。

  和訊網:您覺得政府部門傳言又有房產稅要推出,您覺得房產稅對房價的影響大嗎?或者說您覺得政府出什麽樣的政策,對於抑制房價過快上漲最有效的?

  劉群:我覺得房產稅的出臺,就好比我們看2012,大家都在討論2012,其實大家日子還是要過的。所以我覺得房產稅即使來了,也只是對心理上,像2012一樣對人們心理上造成的一種影響。我看東京、紐約、舊金山都有房產稅,也沒有說這些不能不怎麽樣了。只不過是一種不同的計算方法而已。所以我認為房產稅只是對一種心理上的影響,真正影響房地產價格的很簡單,就是供需問題,你拼命地增加供給。我看到有一則新聞非常厲害,大量增加廉租屋供應,拼命地造廉租屋,這對房屋的打壓很厲害,拼命地增加供應量。但是拼命地增加供應量的話,導致全市的房價暴跌,這很恐怕,對經濟的影響及其負面。一般性的國家跟地區實施的話,政府都會受到比較大的指責。比如說當年董建華政府,他在香港就提出廉租屋的概念,後來董建華被爆貶,董建華政府到了後期壓力很大,主要是受到這個原因。

  和訊網:您覺得大量地建廉租房有助於打壓房價,但是政府又不太可能做這樣的事情。

  劉群:可以適當地做,但是你做的過火的話,會影響整個經濟的命脈。因為房地產對老百姓息息相關,房地產價格穩定住實際上是政府希望看到的,政府不希望看到房價暴跌,我覺得應該是這樣。房價暴跌的話,中產階級會發生怒吼,有房那幫人比沒房那幫人發出的聲音更強大。你想有房的人都是控制社會經濟命脈的這批人,他如果資產暴跌的話,他發出的聲音吼聲是很巨大的,所以社會也不希望看到這批人發出聲音。我覺得一種穩定的狀況,實現一種共贏的局面,和諧的局面,共融的局面是比較好的。所以希望房價暴跌,或者暴什麽都是不太理智的一種方法。

  和訊網:今天我聽出來,劉老師從通脹保值上來看,供需上來看,還是政府的調控態度來看,長期來看房產還是一直會維持上漲的趨勢。您又提到了中間可能由於政策的一些原因,中間會有價格的小幅波動。

  最後我想問您一個比較實際的問題,也是百姓很想知道的,在這個長期上漲的過程中,或者最近這段時間內,有沒有一個比較好的買入點,買入時機?

  劉群:買入時機我們業內認為明年5月份之前應該是相對比較好的一個買入時機,有可能會有局部樓盤由於資金問題,就是你前面說的,因為房地產的情況是比較復雜的,他不像一個人能夠控制。所以說房價總理說了不算,總經理說了算,這是有道理的。因為每個總經理的情況不一樣,每個總經理的資金情況不一樣,有一些總經理他覺得資金壓力大,可能會適當做點讓利,事實上這些樓盤有的,在外環線附近有一些個別樓盤。包括昆山有一些樓盤,他都采取了這些方法,還是有這個機會。但我的觀點,發展商降15%,全民歡喜。退一步海闊天空,降15%銀行承受得起,因為銀行的風險性25%到30%。第二,政府看到自己宏觀調控有成效了,老百姓覺得房價降一點可以了,發展商也笑了,降15%政府肯定就把相關的宏觀調控政策取消了,限貸限購都取消了,四大歡喜。所以說假如降15%,是各方最有利的現象,退一步海闊天空。現在發展商情況也是千差萬別,最後還是受到市場利益的驅使。

  和訊網:節目最後可以呼籲一下房地產商,能不能共同一起降價15%。今天非常感謝劉總做客我們和訊的演播室,謝謝您。

  劉群:謝謝各位網友。再見!

  

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